Raporty TDD, EDD i ESGDD porządkują istotne kwestie przed zamknięciem transakcji. Inwestor otrzymuje informację, jakie konsekwencje mogą mieć usterki, brak dokumentacji albo konieczność modernizacji. Audyt techniczny nieruchomości pozwala ocenić ryzyko, przyszły CAPEX i OPEX oraz rentowność aktywa w perspektywie kilku lat.

NA CZYM POLEGA TECHNICAL DUE DILIGENCE NIERUCHOMOŚCI?

Technical Due Diligence, czyli audyt techniczny nieruchomości przed zakupem, to kompleksowa ocena stanu budynku, której celem jest identyfikacja istniejących nieprawidłowości oraz potencjalnych ryzyk mogących wpłynąć na bezpieczeństwo użytkowania, wartość aktywa i warunki transakcji. Badanie obejmuje analizę dokumentacji udostępnionej w Virtual Data Room, oględziny nieruchomości oraz ocenę zastosowanych rozwiązań projektowych i wykonawczych. Zidentyfikowane problemy są następnie analizowane pod kątem zakresu koniecznych prac, przewidywanych kosztów ich usunięcia oraz potrzeby przeprowadzenia dodatkowych badań lub ekspertyz.

Zakres raportu TDD może obejmować:

• konstrukcję, dach, elewację i części wspólne;
• instalacje elektryczne, sanitarne, HVAC i systemy przeciwpożarowe;
• zgodność realizacji prac z prawem budowlanym, wymaganymi pozwoleniami i zasadami użytkowania;
• kompletność dokumentacji budowlanej, projektowej i powykonawczej;
• koszty napraw, wymian oraz modernizacji;
• wpływ stanu budynku na CAPEX, OPEX i ciągłość najmu.

Nie istnieje jeden uniwersalny model Technical Due Diligence. Fundusz kupujący stabilne aktywo inaczej oceni ryzyko niż inwestor planujący modernizację. Zakres badania powinien odpowiadać strategii inwestora i planowanemu sposobowi zarządzania obiektem.

JAK RAPORT TDD WPŁYWA NA CENĘ I WARUNKI TRANSAKCJI?

Raport TDD ma szczególne znaczenie podczas potwierdzania warunków zakupu. Ustalenia techniczne powinny zostać przełożone na skutki finansowe i kontraktowe: koszt, czas prac, wpływ na użytkowanie obiektu i przychody z najmu.

Technical Due Diligence może wpłynąć na:

• cenę transakcji;
• sposób finansowania inwestycji;
• zakres zabezpieczeń i obowiązki sprzedającego;
• konieczność wykonania dodatkowych badań lub ekspertyz;
• rezygnację z transakcji przy ryzyku typu deal breaker.

Na etapie red flag zespół techniczny identyfikuje problemy mogące wpłynąć na kontynuowanie procesu. Przykładem jest korozja lub przeciążenie konstrukcji dachu w obiekcie magazynowym. Taka sytuacja może wstrzymać transakcję do czasu wykonania ekspertyzy i potwierdzenia bezpieczeństwa.

ESG DUE DILIGENCE W OCENIE WARTOŚCI AKTYWA

ESG Due Diligence stanowi ważny element oceny nieruchomości komercyjnych. Pozwala określić, w jakim stopniu techniczne aspekty środowiskowe, działania w obszarze społecznym oraz ład korporacyjny (governance) wpływają na profil ryzyka nieruchomości i jej zdolność do utrzymania wartości w dłuższym okresie. Z perspektywy inwestora kluczowe znaczenie ma nie tylko aktualny stan aktywa, ale również skala przyszłych nakładów niezbędnych do utrzymania jego konkurencyjności, zapewnienia zgodności z wymogami regulacyjnymi oraz utrzymania atrakcyjności dla najemców i instytucji finansujących.

Analiza ESG nieruchomości obejmuje najczęściej m.in.:

• świadectwo charakterystyki energetycznej;
• rzeczywistą efektywność energetyczną budynku;
• wykorzystanie odnawialnych źródeł energii (OZE) lub potencjał ich wdrożenia;
• zgodność ze ścieżkami dekarbonizacyjnymi;
• poziom zużycia wody oraz sposób gospodarowania odpadami;
• jakość systemów zarządzania budynkiem (BMS) i dostępność danych ESG;
• odporność obiektu na ryzyka klimatyczne i sposób zarządzania nimi;
• uzyskane certyfikacje oraz ich praktyczne wykorzystanie z wpływem na funkcjonowanie i atrakcyjność nieruchomości;
• rozwiązania wpływające na komfort, zdrowie i dobrostan użytkowników budynku
• realizowane polityki oraz inicjatywy ESG skierowane do najemców.

Wyniki analizy pozwalają lepiej ocenić potencjalny wpływ tych czynników na przyszłe nakłady inwestycyjne (CAPEX), koszty operacyjne, poziom zainteresowania najemców oraz długoterminową płynność inwestycyjną aktywa.

KIEDY ASPEKTY ESG MOGĄ OBNIŻYĆ WARTOŚĆ NIERUCHOMOŚCI?

Czynniki ESG mogą negatywnie wpływać na wartość nieruchomości wtedy, gdy wskazują na konieczność poniesienia znaczących nakładów w celu utrzymania konkurencyjności aktywa lub dostosowania go do przyszłych wymagań regulacyjnych i oczekiwań rynku. Dotyczy to w szczególności budynków o niskiej efektywności energetycznej, ograniczonym potencjale dekarbonizacji, wysokiej ekspozycji na ryzyka klimatyczne lub standardzie technicznym niespełniającym oczekiwań współczesnych użytkowników.

Dla inwestora kluczowe znaczenie ma również jakość i transparentność informacji o nieruchomości. Niekompletna dokumentacja, brak wiarygodnych danych ESG lub ograniczone możliwości weryfikacji parametrów środowiskowych zwiększają poziom niepewności inwestycyjnej. W praktyce może to przekładać się na dodatkowe zabezpieczenia transakcyjne lub konieczność przeprowadzenia pogłębionych analiz przed podjęciem decyzji co do zakupu.

RYZYKA TECHNICZNE, KTÓRE MOGĄ ZATRZYMAĆ TRANSAKCJĘ

Najpoważniejsze problemy często dotyczą kwestii niewidocznych podczas standardowych oględzin. Decyzję inwestycyjną mogą zmienić:

• istotne ukryte wady konstrukcyjne;
• niesprawne instalacje przeciwpożarowe;
• niezgodności sposobu użytkowania z decyzjami administracyjnymi;
• zanieczyszczenia gruntu;
• niekorzystne warunki gruntowo-wodne;
• braki w kluczowej dokumentacji techniczej obiektu;
• kosztowne dostosowanie obiektu do obowiązujących przepisów.

Konsekwencje mogą obejmować ograniczenia w użytkowaniu, obowiązek wykonania prac, decyzje nadzoru budowlanego, a w skrajnych przypadkach zakaz użytkowania obiektu.

DLACZEGO W DUE DILIGENCE LICZY SIĘ WSPÓŁPRACA?

Ten sam problem techniczny może mieć różne znaczenie zależnie od rynku, najemców i strategii inwestora. Skuteczne due diligence nieruchomości komercyjnych wymaga współpracy specjalistów z obszaru technicznego, prawa, środowiskowego, ESG, wycen, leasingu i doradztwa transakcyjnego.

W Savills zespoły zaangażowane w proces wymieniają się wiedzą, a ich szerokie know-how pozwala spojrzeć na zidentyfikowane ryzyko z kilku perspektyw i określić:

• wpływ ryzyka na cenę;
• termin i wartość nakładów;
• możliwe ograniczenia przychodów z najmu;
• zabezpieczenia potrzebne w umowie;
• potencjał wzrostu wartości aktywa;
• działania potrzebne przed przyszłą sprzedażą.

Raport TDD, EDD i ESG Due Diligence powinny przekładać dane techniczne na konkretne rekomendacje dla inwestora. Wartość procesu buduje interpretacja wyników, a nie sama liczba zidentyfikowanych słabych stron budynków.

CZAS I DANE W PROCESIE DUE DILIGENCE

Jednym z najczęściej niedoszacowanych ryzyk w procesie due diligence jest czas. Kompleksowa analiza techniczna i środowiskowa wymaga danych, ich weryfikacji i czasu na dodatkowe pomiary. Zbyt późne rozpoczęcie badania utrudnia uwzględnienie ryzyk w negocjacjach.

Kupujący powinien uruchamiać procesy Technical Due Diligence i ESG Due Diligence na wczesnym etapie. Sprzedający może przygotować aktywo poprzez vendor due diligence, uzupełnienie dokumentacji i analizę braków przed rozpoczęciem procesu.

Technical Due Diligence i ESG Due Diligence wspierają cały cykl życia aktywa: od zakupu i planowania CAPEX po przygotowanie nieruchomości do sprzedaży. Dobrze przeprowadzony proces due diligence chroni wartość inwestycji, wzmacnia pozycję negocjacyjną i ogranicza ryzyko niespodzianek.

W kolejnych latach rola TDD będzie coraz mocniej związana z analizą danych. Cyfrowe bliźniaki, systemy zarządzania budynkami, dane eksploatacyjne i narzędzia AI pozwolą dokładniej oceniać koszty, ryzyka i scenariusze modernizacji. Fundamentem pozostaną wiedza inżynierska i umiejętność przełożenia wyników na decyzje inwestycyjne.