W tej sytuacji retrofit może przedłużyć ekonomiczne życie budynku i ograniczyć ryzyko spadku jego wartości. Zakres modernizacji powinien jednak wynikać z analizy stanu technicznego, kosztów użytkowania, sytuacji najmu oraz potencjału nieruchomości.

CZYM JEST RETROFIT BIUROWCA?

Retrofit biurowca to modernizacja istniejącego obiektu, której celem jest poprawa parametrów technicznych, energetycznych i użytkowych bez całkowitego wyburzenia. Zakres może obejmować systemy HVAC, automatykę BMS, instalacje elektryczne, oświetlenie, klimatyzację, elewację, stolarkę, windy, kontrolę dostępu oraz części wspólne.

Retrofit nie zawsze wymaga szerokiej przebudowy. Pierwszym krokiem może być optymalizacja automatyki, ustawień i czasu pracy instalacji. Większy zakres obejmuje wymianę urządzeń, modernizację systemów technicznych, poprawę parametrów przegród lub zmianę układu powierzchni. Plan prac powinien wynikać z audytu technicznego i energetycznego, danych o rzeczywistym zużyciu energii oraz oceny wpływu modernizacji na działanie budynku i jego najemców.

RETROFIT BIUROWCA A DEKARBONIZACJA I ESG

Zużycie energii znacząco wpływa na koszty eksploatacyjne i ślad węglowy budynków, a tym samym na atrakcyjność biurowca dla najemców, inwestorów i instytucji finansujących. Budynki o słabszych parametrach energetycznych mogą wymagać wyższych nakładów, a z czasem tracić konkurencyjność wobec obiektów lepiej dostosowanych do wymagań rynku.

Znaczenie tego ryzyka zwiększa unijna polityka klimatyczna. Dyrektywa EPBD zakłada stopniową poprawę charakterystyki energetycznej budynków i dojście do bezemisyjnego zasobu budowlanego w Unii Europejskiej do 2050 roku. Dla właścicieli nieruchomości oznacza to potrzebę wcześniejszego planowania modernizacji, zamiast odkładania inwestycji do momentu, w którym stan techniczny lub wymagania rynkowe wymuszą kosztowne a czasem już nieopłacalne działania.

TOPAZ I NEFRYT – PRZYKŁAD SKUTECZNEGO RETROFITU

Topaz i Nefryt przy ulicy Domaniewskiej w Warszawie pokazują potencjał starszych aktywów o dobrej konstrukcji i rozpoznawalnej architekturze. Topaz został oddany do użytku w 2006 roku i oferuje około 11,9 tys. m² powierzchni. Nefryt działa od 2008 roku i ma ponad 16,3 tys. m². Oba biurowce posiadają certyfikaty BREEAM In-Use Excellent, a ich łączny poziom wynajęcia w 2025 roku wynosił blisko 85 proc.

Program modernizacji obejmuje BMS, HVAC, instalacje elektryczne, infrastrukturę techniczną oraz cyfrowe narzędzia zarządzania. Założony cel to ograniczenie zużycia energii z 180-190 do 110 kWh/m² rocznie do grudnia 2026 roku. Automatyzacja, ograniczenie napraw i optymalizacja procesów mają również obniżyć koszty eksploatacyjne o około 15 proc.

– W modernizacji biurowca istotne jest właściwe określenie skali interwencji. Nie każda nieruchomość potrzebuje pełnej przebudowy, a wysoki budżet sam w sobie nie gwarantuje dobrego efektu. Punktem wyjścia powinna być analiza rozwiązań, które mają największy wpływ na konkurencyjność budynku, komfort użytkowników i jego pozycję na rynku najmu. Ocenę techniczną warto połączyć z wiedzą o potrzebach najemców, możliwościach aranżacyjnych oraz zakładanym okresie utrzymania aktywa. Dzięki temu kapitał można skierować tam, gdzie przyniesie mierzalny rezultat, zamiast traktować modernizację jako zbiór niezależnych prac. Nefryt i Topaz pokazują, że spójna strategia techniczna i komercyjna może wydłużyć ekonomiczne życie biurowca oraz wzmocnić jego zdolność do konkurowania z nowszymi projektami – mówi Michał Zgorzelski, Senior Project Manager, Building & Project Consultancy w Savills Polska.

RETROFIT BIUROWCA JAKO OCHRONA KAPITAŁU

Skuteczne zarządzanie starszymi biurowcami wymaga od inwestorów stałej kontroli ryzyka, kosztów oraz opłacalności planowanych nakładów. Właściciele takich nieruchomości muszą dziś podejmować działania operacyjne i inwestycyjne, które pozwolą utrzymać ich konkurencyjność, zabezpieczyć przychody z najmu i ograniczyć ryzyko spadku wartości.

Rosnące oczekiwania inwestorów, banków i najemców w zakresie efektywności energetycznej oraz neutralności klimatycznej sprawiają, że precyzyjnie zaplanowany retrofit może być uzasadnioną strategią biznesową. Jego zakres powinien wynikać z potencjału budynku, przewidywanych kosztów, wpływu modernizacji na najemców oraz możliwego zwrotu z inwestycji. Systematyczne repozycjonowanie aktywa pomaga zachować jego pozycję rynkową i ograniczyć ryzyko inwestycyjne. W porównaniu z wyburzeniem i realizacją nowego obiektu pozwala też zachować istniejącą konstrukcję, zmniejszyć zużycie materiałów i ograniczyć ślad węglowy całego przedsięwzięcia.

KIEDY RETROFIT BIUROWCA SIĘ OPŁACA?

Retrofit ma ekonomiczne uzasadnienie, gdy budynek znajduje się w dobrej lokalizacji, ma odpowiednią konstrukcję, stabilny popyt najemców i potencjał obniżenia kosztów. Zakres prac powinien wynikać z danych technicznych i finansowych oraz strategii właściciela.

Nie każdy obiekt uzasadnia głęboki retrofit. Przy słabej lokalizacji, ograniczeniach konstrukcyjnych lub kosztach niewspółmiernych do możliwego wzrostu przychodów lepszym rozwiązaniem może być częściowa modernizacja, zmiana funkcji, sprzedaż albo redevelopment. Jednak warto pamiętać, że odkładanie decyzji zwykle zwiększa skalę przyszłych prac i ryzyko utraty wartości.