.jpg "Savills")
Już po raz trzeci mamy okazję zaprezentować raport poświęcony warszawskiemu Służewcowi. Ewolucja, którą obserwujemy od kilku lat, zmieniła i nadal zmienia tą część miasta z monokultury – zagłębia ściśle biurowego – na wielofunkcyjny, atrakcyjny obszar stolicy.
Do niezaprzeczalnych atutów tego rejonu należą niewielka odległość do centrum przy jednoczesnej bliskości lotniska oraz tras wylotowych, w tym S79 oraz, wkrótce dostępnego, bezpośredniego wylotu do Krakowa. Na przestrzeni lat poprawiła się również komunikacja zarówno w obrębie Służewca jak i połączenia z innymi częściami miasta. Mamy poszerzoną i bezkolizyjną ulicę Marynarską i wiadukt nad nią w ciągu ulicy Postępu, szeroką ulicę Wołoską, usprawnioną trakcję tramwajową, która umożliwia większe natężenie tramwajów na odcinku od Pętli Suwak do Metra Wierzbno.
Ewoluują również biurowce – ich właściciele inwestują w ich modernizacje, aby mogły one konkurować z innymi częściami miasta nie tylko ofertą finansową, ale również standardem. Zmiany często dotyczą części wspólnych i terenów wokół inwestycji, które dokonywane są nie tylko z myślą o najemcach biurowych, ale też o lokalnej społeczności.
Metamorfoza Służewca trwa – przybywa terenów zielonych, planowane nowe składy SKM usprawnią komunikację szynową, nowe wielofunkcyjne inwestycje są oczekiwane, a część nieruchomości w nadchodzących latach może zmienić swoje przeznaczenie dzięki gruntownym przebudowom, lub, na wzór części budynków kompleksu EMPARK, wyburzeniom i przeznaczeniu działki na inne cele. Służewiec pozostaje tym miejscem na mapie, w którym
#żyjemy
#mieszkamy
#pracujemy
Tereny zielone i transport
Największa rewolucja na Służewcu zachodzi w obszarze terenów zielonych i przestrzeni publicznej. Zaniedbany teren zielony przy skrzyżowaniu ulic Marynarskiej i Wołoskiej zamienił się w popularny wśród mieszkańców i pracowników biur skwer. Sprzyja temu sąsiedztwo dużego obiektu handlowego oraz węzła transportowego. To miejsce ma szansę stać się centrum dzielnicy, którego dotąd brakowało.
Ostatnie kilka lat upłynęło pod kątem znaczącej poprawy jakości infrastruktury w dzielnicy, budowy dróg, które, co ważne, pełnią także rolę nowych połączeń.
Źródło: Krzysztof Babicki/Zarząd Zieleni m.st. Warszawy
Rynek biurowy
Podaż
Biurowy Służewiec to region, którego granice wytyczają ulice Woronicza (na północy), Modzelewskiego (na wschodzie) i Bokserska (na południu) oraz tory kolejowe (na zachodzie). To jeden z największych obszarów biurowych w kraju z zasobami powierzchni biurowych przekraczającymi 1 mln m kw., które znajduje się w 76 budynkach.
Rynek biurowy
Popyt
Obserwowany w ostatnich latach spadek zainteresowania powierzchniami biurowymi w lokalizacjach poza centralnych, widoczny jest również na Służewcu. Rejon ten pozostaje jednak najważniejszą pod względem wynajętej powierzchni strefą niecentralną. Pomiędzy 2015 r. a wrześniem 2022 r. na Służewcu wynajęto łącznie ponad 1,16 mln m kw., przy czym wynik z okresu 1-3 kw. 2022 roku, czyli 75 800 m kw., okazuje się znacznym spadkiem w porównaniu z analogicznymi okresami z poprzednich lat. Pozycja Służewca jako lidera wśród lokalizacji poza centralnych pozostaje niezachwiana – obszar ten odpowiada za 39% ogółu popytu wśród lokalizacji poza centralnych (podobny wynik zanotowano w ubiegłych latach).
Liczby te udowadniają, że jedna z najstarszych dzielnic biznesowych nadal jest potrzebna miastu i ma swoich wiernych fanów, obecnych tam od lat, którzy odnawiają swoje umowy najmu oraz wśród nowych najemców, którzy kuszeni są atrakcyjnymi warunkami najmu i wysokim poziomem elastyczności.
Służewiec pozostaje atrakcyjnym miejscem do lokowania biznesu. Zwłaszcza takiego, który konserwatywnie podchodzi do swojego budżetu. To właśnie niskie ceny wynajmu, duża elastyczność w podejściu wynajmujących do najemców w połączeniu z dobrej jakości powierzchniami biurowymi stanowi idealne miejsce do rozwoju biznesu.
Daniel Czarnecki, Dyrektor działu wynajmu powierzchni biurowych, reprezentacja właściciela
Rynek biurowy
Pustostany
Powierzchnia pustostanów na Służewcu sukcesywnie rośnie od kilku lat – jest to następstwo wysokiej podaży nowej powierzchni biurowej budowanej i oddawanej do użytkowania w centralnych lokalizacjach oraz, częściowo związanych z tym, relokacjami firm. Od 2016 roku (z wyjątkiem dla 2019 roku) powierzchnia pustostanów na Służewcu przekraczała 200 000 m kw., a współczynnik pustostanów od 2013 roku przekraczał 13%. Na koniec września 2022 roku dostępna powierzchnia wynosiła 229 100 m kw. co jest wynikiem najwyższym w historii i odpowiada za około 30% całkowitych pustostanów w mieście. Współczynnik pustostanów wynosił 21,2%, co jest wynikiem o 9 p.p. wyższym niż wskaźnik dla miasta. Pomimo wzrostu dostępnej powierzchni na Służewcu w ostatnich latach jednocześnie zaobserwowano stopniowy spadek jej udziału w całkowitej dostępnej powierzchni w mieście.
Najem instytucjonalny na Służewcu rozwija się w najlepsze. Inwestorzy mogą wykorzystać możliwości, jakie daje adaptacja starszych budynków, a najemcy mogą cieszyć się doskonałym zapleczem usługowym i edukacyjnym oraz dobrą komunikacją.
Jacek Kałużny, Dyrektor w dziale mieszkaniowych rynków kapitałowych
Zmiana sposobu zagospodarowania nieruchomości
Na przestrzeni ostatnich lat obszar Służewca Przemysłowego uległ znacznym przemianom. Zabudowę biurową zaczęła uzupełniać, a ostatnio zastępować zabudowa o charakterze mieszkaniowym, zmieniając charakter dotychczasowego obszaru z mono-funkcyjnego zagłębia biurowego na bardziej atrakcyjne miejsce do życia. Poniżej proces realizowany przez deweloperów przy analizach zasadności zmiany funkcji.
ESG
Budynki istniejące, nawet przy intensywnej renowacji lub remoncie mają zdecydowanie niższy wbudowany ślad węglowy niż nowe obiekty. Przy zastosowaniu odpowiednich technologii oraz strategii działań operacyjnych można znacząco zmniejszyć ich zapotrzebowanie na energię oraz ograniczyćemisję CO2. Ważnym jest, aby przy inwestycji w innowacje oceniać je pod kątem długoterminowego wpływu na aspekty ESG.
