Tegoroczny raport Savills „European OpRE Investor Sentiment Survey 2025” pokazuje, że inwestorzy w Europie coraz śmielej dywersyfikują portfele, przesuwając kapitał z tradycyjnych sektorów nieruchomości komercyjnych do segmentów operacyjnych (OpRE), takich jak mieszkania na wynajem (Multifamily, Single Family), akademiki (PBSA), senior living, hotele czy self storage. W 2024 r. aż 37% całkowitych inwestycji w nieruchomości w Europie trafiło do sektorów operacyjnych, a w I kwartale 2025 r. było to 38% – to wzrost z 25% w 2014 r.
PBSA NA CZELE ZAINTERESOWANIA INWESTORÓW
Po raz pierwszy w historii badania, PBSA (Purpose-Built Student Accommodation, czyli prywatne akademiki) stały się dla rynkowych graczy najbardziej pożądanym sektorem. 62% inwestorów planuje inwestycje w ten segment w ciągu najbliższych trzech lat, wyprzedzając dotychczasowego lidera, czyli sektor mieszkań na wynajem (Multifamily, 57% wskazań). Dynamicznie rośnie także zainteresowanie senior living (41%) i domami opieki (35%). Warto podkreślić, że wśród inwestorów już obecnych na rynku OpRE, aż 51% posiada aktywa w PBSA, a tyle samo w Multifamily.
SKALA I STRATEGIE INWESTYCYJNE
Respondenci, którzy wzięli udział w ankiecie – 61 inwestorów zarządzających łącznie niemal 720 mld euro aktywów – planują ulokować ok. 50 mld euro w sektorach OpRE w najbliższych trzech latach. Zadeklarowali, że aż 73% kapitału trafi do segmentów Living, w tym na Multifamily przypadnie 8,1 mld euro, a na PBSA 7,4 mld euro. Coraz większą popularnością cieszą się strategie Core-Plus (41% wskazań, wzrost z 18% rok wcześniej), podczas gdy odsetek inwestorów celujących w strategie oportunistyczne spadł do 11% (z 25% w 2024 r.). Oznacza to, że inwestorzy oczekują niższych, ale bardziej przewidywalnych stóp zwrotu i wolą nieco mniejsze ryzyko.
ESG I WYZWANIA REGULACYJNE
Prawie 90% inwestorów spodziewa się wzrostu popytu na aktywa spełniające standardy ESG w ciągu najbliższych pięciu lat. Główne bariery dla dalszego rozwoju to wysokie koszty budowy i modernizacji przy użyciu zrównoważonych materiałów oraz brak jasnych, jednolitych regulacji ESG w Europie. Jednocześnie inwestorzy są coraz mniej zaniepokojeni dostępnością finansowania czy problemami w łańcuchach dostaw „zielonych” technologii.
Polska na mapie OpRE
Wnioski z raportu Savills mają duże znaczenie dla Polski, gdzie sektor PBSA i PRS rozwijają się bardzo dynamicznie. Rosnąca liczba studentów zagranicznych (ponad 100 tys. w roku akademickim 2024-2025) oraz deficyt nowoczesnych miejsc w akademikach powodują, że Polska staje się coraz atrakcyjniejszym rynkiem dla inwestorów instytucjonalnych. Podobnie sektor mieszkań na wynajem i senior living zyskują na znaczeniu, czemu sprzyja demografia, urbanizacja i rosnąca zamożność społeczeństwa.
Warto podkreślić, że Polska – jako rynek rozwijający się, z relatywnie niskim poziomem regulacji czynszowych i dużym potencjałem wzrostu – może być beneficjentem trendów pan-europejskich wskazanych w raporcie. Zwiększona presja na ESG oraz rosnąca konkurencja o najlepsze projekty sprawiają, że inwestorzy coraz częściej szukają możliwości ekspansji właśnie w Europie Środkowo-Wschodniej.
PODSUMOWANIE
- PBSA wyprzedza po raz pierwszy sektor Multifamily (w tym PRS) jako najbardziej pożądany sektor OpRE w Europie.
- 73% nowego kapitału (ok. 50 mld euro w ciągu 3 lat) trafi do sektorów living.
- Core-Plus to dominująca strategia inwestycyjna na 2025 r.
- ESG i jakość aktywów są kluczowe dla inwestorów – prawie 90% oczekuje wzrostu popytu na aktywa zgodne z ESG.
- Polska, dzięki rosnącemu popytowi na mieszkania na wynajem, akademiki i usługi dla seniorów, jest coraz wyżej na liście priorytetów inwestorów instytucjonalnych.