Zgodnie z raportem Savills “Warehouse and industrial market in Poland” rynek magazynowy i przemysłowy w Polsce wciąż wykazuje silny potencjał rozwojowy, mimo wyzwań globalnych i lokalnych. Dane za trzy pierwsze kwartały 2024 roku pokazują, że sektor znajduje się w fazie stabilizacji po intensywnych zmianach ostatnich lat, z pozytywnymi sygnałami wskazującymi na dalszy rozwój.
Wzrost zasobów i popytu
Na koniec trzeciego kwartału 2024 roku całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej w Polsce wyniosły 33,95 mln m². Warto zaznaczyć, że 20% podaży stanowi region Warszawy i okolic, a kolejne 53% Górnego Śląska, Polski Centralnej, Wrocławia i Poznania. W ostatnich dwóch latach znacząco wzrosły również mniejsze rynki, takie jak Polska Zachodnia (63% wzrostu w ciągu dwóch lat), Trójmiasto, Szczecin, Kraków oraz Polska Wschodnia.
W pierwszych trzech kwartałach 2024 roku dostarczono 2,1 mln m² nowej powierzchni magazynowej, co oznacza spadek o 33% rok do roku. Najwięcej nowej przestrzeni oddano do użytku we Wrocławiu (373 200 m²), w rejonie Warszawy (310 900 m², z czego 68% w strefie podwarszawskiej) oraz w Polsce Centralnej (292 900 m²). Projekty takie jak CTPark Gdańsk Port (119 400 m²), Panattoni Park Wrocław Logistics South Hub (90 000 m²), GLP Wrocław V Logistics Centre (86 200 m²), czy Hillwood Zgierz II (77 900 m²) podkreślają rosnące znaczenie tych kluczowych lokalizacji dla rozwoju sektora.
Popyt na przestrzeń magazynową utrzymuje się na wysokim poziomie. Całkowita powierzchnia wynajęta brutto w trzech pierwszych kwartałach wyniosła 3,81 mln m², co stanowi wzrost o 3% rok do roku. Główne rynki – Warszawa, Polska Centralna i Wrocław – odpowiadają za 56% tego wyniku. Wzrosła również wielkość umów przednajmu– wynajęto z wyprzedzeniem 53% nowo budowanej powierzchni.
Stabilizacja wskaźnika pustostanów i czynszów
Wskaźnik pustostanów, po wcześniejszych wzrostach, osiągnął 7,8% i zaczął spadać w trzecim kwartale 2024 roku, co wiąże się z równoważeniem podaży z popytem. Najwyższe wskaźniki pustostanów występują w Polsce Zachodniej (21,2%), Lublinie (12.7%) i Polsce Centralnej (11%). Najniższe są z kolei na rynkach wschodzących, takich jak Białystok, Rzeszów, Opole i Szczecin.
Po okresie gwałtownych wzrostów czynszów w latach 2022–2023 obecnie obserwuje się ich stabilizację. Czynsze nominalne za powierzchnie magazynowe oscylują między 3,50 a 6,50 EUR/m²/miesiąc, przy czym najwyższe stawki notuje się w Warszawie, Krakowie i Trójmieście. Skorygowane o zachęty dla najemców czynsze efektywne wynoszą od 2,90 do 5,80 EUR/m²/miesiąc w zależności od lokalizacji i rodzaju obiektu.
Kierunki rozwoju i trendy przyszłości
W 2024 roku na znaczeniu mocno zyskuje trend nearshoringu, czyli przenoszenia produkcji bliżej rynków docelowych. W obliczu napięć handlowych między Stanami Zjednoczonymi, Unią Europejską i Chinami coraz więcej firm wybiera Polskę jako strategiczną lokalizację dla swoich centrów logistycznych i produkcyjnych.
„Obserwujemy stale rosnące zainteresowanie ze strony firm produkcyjnych z całego świata. Znaczący jest tu także wzrost popytu wśród klientów azjatyckich, dla których Polska staje się jedną z kluczowych destynacji do obsługi Europy Zachodniej. Stosunkowo stabilny jest także rynek lokalny, co pozwala liczyć na dalszy rozwój sektora nieruchomości magazynowych.” – podkreśla Katarzyna Pyś-Fabiańczyk, Director, Head of Industrial Services Hub, Savills
Deweloperzy zmieniają strategię – zmniejsza się udział inwestycji spekulacyjnych, a projekty są głównie realizowane na potrzeby konkretnych najemców. Obecnie w budowie znajduje się 1,95 mln m² nowej powierzchni, z czego ponad połowa przypada na największe rynki, takie jak Warszawa czy Wrocław.
Poza tym warto wymienić trendy taki jak:
- Stabilizacja wskaźnika pustostanów wskazuje na poprawiający się balans między podażą a popytem.
- Równowaga na rynku czynszów podkreśla jego dojrzałość oraz zdolność adaptacji do zmiennych warunków ekonomicznych.
- Zrównoważony rozwój regionalny – rynki wschodzące, takie jak Szczecin i Wschodnia Polska, notują wyraźny spadek pustostanów i wzrost aktywności inwestycyjnej.
Polska wciąż w czołówce rynków inwestycyjnych w Europie
Mimo wyzwań związanych z globalnym spowolnieniem gospodarczym i spadkiem podaży nowych obiektów, polski rynek magazynowy i przemysłowy wykazuje dużą odporność. Stabilizacja wskaźnika pustostanów, rosnący popyt oraz atrakcyjność Polski jako destynacji dla logistyków i przemysłu, wskazują na dalszy pozytywny rozwój sektora.
Firmy, które decydują się na inwestycje w Polsce, zyskują dostęp do nowoczesnej infrastruktury, strategicznego położenia oraz rozwiniętego zaplecza logistycznego. Polska nie tylko utrzymuje swoją pozycję lidera w regionie Europy Środkowo-Wschodniej, ale także staje się kluczowym graczem na mapie magazynowej całej Europy.