To na tym opiera się rewitalizacja nieruchomości – na przywracaniu wartości budynkom i terenom poprzez nadawanie im nowych funkcji. O powodzeniu procesu decydują założenia funkcjonalne, komercjalizacja, dobór najemców oraz sposób zarządzania obiektem po jego otwarciu. Savills wspomaga inwestorów na różnych etapach rewitalizacji, dostosowując zakres wsparcia do charakteru projektu. W Cukrowni w Pruszczu Gdańskim obejmuje ono doradztwo strategiczne i komercjalizację części handlowo-usługowej, w Ferio Wawer – zarządzanie centrum i wynajem powierzchni, a na terenach dawnej Fabryki Samochodów Osobowych na Żeraniu – zarządzanie całym istniejącym kompleksem F.S.O. Park.

DLACZEGO REWITALIZACJA TERENÓW POPRZEMYSŁOWYCH ZYSKUJE NA ZNACZENIU?

Dobrze położone grunty w miastach są ograniczonym zasobem, dlatego coraz większego znaczenia nabiera ponowne wykorzystanie terenów brownfield, dawnych zakładów przemysłowych i starszych obiektów handlowych. Zamiast zajmować kolejne niezabudowane obszary, można nadać nowe funkcje miejscom już wpisanym w tkankę miasta.

Naturalnym kierunkiem dla wielu rewitalizacji jest formuła mixed-use. Połączenie mieszkań, biur, handlu, usług, gastronomii i rekreacji pozwala lepiej wykorzystać potencjał lokalizacji i tworzyć miejsca wykorzystywane o różnych porach dnia. Takie projekty zyskują dodatkową wartość, gdy ich funkcje uzupełnia otoczenie uwzględniające dostęp do transportu, zieleni i przestrzeni publicznych.

Ten sposób myślenia o nieruchomościach łączy się również z celami ESG i dekarbonizacji. Znaczenie mają zużycie materiałów, emisje związane z budową, efektywność energetyczna oraz możliwość wykorzystania istniejącej zabudowy i infrastruktury. Rewitalizacja może więc odpowiadać jednocześnie na ograniczenia przestrzenne miasta, potrzeby użytkowników i kwestie środowiskowe.

CZY REWITALIZACJA NIERUCHOMOŚCI SIĘ OPŁACA?

Każdy przypadek wymaga osobnej analizy technicznej, finansowej i rynkowej. Rewitalizacja może jednak dawać kilka konkretnych korzyści:

• wykorzystanie aktywów położonych w atrakcyjnych lokalizacjach;
• zachowanie części istniejącej zabudowy i infrastruktury;
• wyróżnienie projektu poprzez historyczną architekturę i tożsamość miejsca;
• możliwość wprowadzenia nowych funkcji i źródeł przychodów;
• dopasowanie tenant mixu do potrzeb lokalnego rynku.

W obiektach handlowych duże znaczenie ma także sposób zarządzania po zakończeniu inwestycji. Oczekiwania klientów, formaty sklepów i strategie najemców regularnie ulegają zmianie, a obiekt musi za tymi trendami nadążać, jeśli ma utrzymać swoją pozycję przez kolejne lata.

CZY REWITALIZACJA JEST DOBRA DLA ŚRODOWISKA?

Do potencjalnych korzyści środowiskowych wynikających z rewitalizacji należą:

1. ponowne wykorzystanie konstrukcji i materiałów;
2. mniejsza ilość odpadów z rozbiórki;
3. ograniczenie zużycia nowych materiałów i w efekcie mniejsze tzw. embodied carbon, czyli emisje związane z produkcją materiałów i budową;
4. wykorzystanie terenów już objętych urbanizacją.

Zachowanie istniejącej zabudowy wymaga jednak oceny jej stanu technicznego, efektywności energetycznej i możliwości adaptacji. W części przypadków modernizacja będzie uzasadniona, w innych lepszym rozwiązaniem może okazać się zastąpienie wybranych elementów nową zabudową.

REWITALIZACJA JAKO SPOSÓB NA TWORZENIE WARTOŚCI SPOŁECZNEJ

Teren przemysłowy może przez dekady pozostawać zamkniętym fragmentem miasta. Rewitalizacja pozwala ponownie włączyć go w otoczenie i udostępnić mieszkańcom. W takich miejscach mogą pojawić się handel, usługi, gastronomia, kultura i rekreacja, a także przestrzenie publiczne sprzyjające ich codziennemu wykorzystaniu.  

Dobrze prowadzony projekt zachowuje elementy dawnej tożsamości i nadaje im współczesne zastosowanie. Dzięki temu historia pozostaje czytelna, a teren może pełnić zupełnie nową rolę w mieście. Skala i sposób prowadzenia rewitalizacji zależą od charakteru miejsca, istniejącej zabudowy i funkcji, jakie mają się w nim pojawić. Inaczej wygląda transformacja lokalnego centrum handlowego, inaczej rozległego terenu poprzemysłowego czy historycznego kompleksu. Cukrownia w Pruszczu Gdańskim, Ferio Wawer i teren dawnej FSO pokazują te różnice na konkretnych przykładach.

CUKROWNIA W PRUSZCZU GDAŃSKIM – NOWY FRAGMENT MIASTA NA BAZIE DAWNEGO ZAKŁADU

Cukrownia w Pruszczu Gdańskim pokazuje rewitalizację w skali całego kompleksu. Jest to obecnie jedna z najciekawszych, a zarazem największa tego typu realizacja prowadzona w Polsce. Powstanie w tym miejscu nowa dzielnica miasta, która połączy historyczną tkankę przemysłową z nowoczesnymi funkcjami mieszkaniowymi, handlowymi, usługowymi, gastronomicznymi, publicznymi i rekreacyjnymi. Dawny teren przemysłowy stanie się multifunkcjonalną, a zarazem centralną część miasta. W projekcie zachowanych ma zostać 29 zabytkowych obiektów, a historyczna zabudowa zostanie połączona z nowymi funkcjami oraz terenami zielonymi nad Radunią. Industrialny charakter miejsca ma pozostać jednym z jego wyróżników. Savills odpowiada za doradztwo strategiczne i komercjalizację części handlowo-usługowej oraz biurowej. Dzięki prowadzonym działaniom najemcy zyskają możliwość działania w unikalnej w skali kraju przestrzeni, osadzonej w większym, wielofunkcyjnym założeniu miejskim. W miejscu, które będzie tętnić życiem, przyciągać mieszkańców i odwiedzających, a dla biznesu stanie się stabilnym i perspektywicznym miejscem do prowadzenia swojej działalności. koncepcja Cukrowni została zaprojektowana tak, aby odpowiadać na potrzeby przyszłych mieszkańców nowej dzielnicy, a jednocześnie przyciągać klientów z całego Pruszcza Gdańskiego i okolicznych miejscowości.

FERIO WAWER – LOKALNOŚĆ JAKO PODSTAWA TRWAŁOŚCI PROJEKTU

Ferio Wawer powstało poprzez adaptację dawnych hal Fabryki Aparatów Elektrycznych Kazimierza Szpotańskiego. Zabytkowe budynki połączono ze współczesną architekturą oraz funkcjami handlowymi, usługowymi, gastronomicznymi i rekreacyjnymi. Centrum jest mocno związane z Wawrem – współpracuje z lokalnymi instytucjami, udostępnia przestrzeń na inicjatywy społeczne i organizuje wydarzenia skierowane do mieszkańców dzielnicy. Za zarządzanie Ferio Wawer oraz wynajem powierzchni handlowych odpowiada Savills, rozwijając ofertę centrum i dopasowując ją do potrzeb lokalnego rynku. Po ponad dekadzie działalności Ferio z sukcesem pełni funkcję centrum handlowo-usługowego popularnego wśród lokalnej społeczności i pozostaje atrakcyjne dla najemców. Wpływają na to m.in.:

• Tenant-mix dostosowany do lokalnego rynku;
• relacje z instytucjami i mieszkańcami dzielnicy;
• oferta wykraczająca poza zakupy;
• bieżące zarządzanie i dostosowywanie obiektu do zmian rynkowych.

F.S.O. PARK – REWITALIZACJA W SKALI CAŁEJ DZIELNICY

Teren dawnej Fabryki Samochodów Osobowych na warszawskim Żeraniu pokazuje znacznie większą skalę transformacji. F.S.O. PARK będzie obejmował 62 ha i łączył mieszkania, miejsca pracy, handel, usługi, edukację, kulturę, rekreację oraz tereny zielone. Część budynków i elementów dawnej fabryki ma zostać zachowana i otrzymać nowe funkcje. Przemysłowa historia terenu pozostanie dzi��ki temu widoczna także po zmianie jego charakteru. Transformację zaplanowano na wiele lat. Do czasu realizacji kolejnych etapów istniejąca zabudowa nadal jest wykorzystywana przez zokalizowane w nich firmy. Savills odpowiada za zarządzanie kompleksem OKAM City, a na jego terenie są dostępne:

• przestrzenie biurowe, o metrażach od 20 do 1000 m kw.;
• magazyny i hale przemysłowe powyżej 100 m kw.;
• utwardzone place do składowania kontenerów oraz pomieszczenia z przeznaczeniem na wydarzenia, sesje zdjęciowe czy plany filmowe.

FSO pokazuje, że okres przejściowy również może być elementem strategii dla nieruchomości. Istniejące powierzchnie pozostają aktywne biznesowo, podczas gdy cały teren przygotowywany jest do docelowej zmiany funkcji.

CO REWITALIZOWANE PRZESTRZENIE MOGĄ ZAOFEROWAĆ NAJEMCOM?

Rewitalizacja nieruchomości może tworzyć wartość w trzech wymiarach:

• ekonomicznym – przez wykorzystanie istniejących aktywów i wprowadzanie nowych funkcji;
• społecznym – dzięki otwieraniu terenów i włączaniu ich w życie miasta;
• środowiskowym – poprzez minimalizację zużycia nowych materiałów i surowców oraz brak ingerencji w tereny zielone/niezabudowane.

– Dla najemców dużą wartością rewitalizowanych obiektów są autentyczna architektura, historia miejsca oraz atrakcyjna lokalizacja. To połączenie nadaje im charakter, który trudno odtworzyć w nowej zabudowie. Jeśli projekt dobrze łączy handel, usługi, gastronomię, zieleń i przestrzenie publiczne, to powstaje otoczenie, które przyciąga ludzi z różnych powodów i o różnych porach dnia. Przekłada się to na więcej okazji do kontaktu z klientem i większy potencjał sprzedażowy lokalizacji – mówi Elżbieta Majdan, Associate Director, Property & Asset Management Retail, Savills.