Ekstremalne zjawiska takie jak deszcze nawalne, nie są już tylko anomalią pogodową. Jednocześnie, przestały one stanowić problem wyłącznie dla działu technicznego. To zmienna, którą sektor finansowy zaczął skrupulatnie wliczać w koszt kapitału. Właściciele budynków, którzy wciąż traktują ryzyko powodziowe wyłącznie jako kwestię ubezpieczenia, a nie długofalowej strategii, ryzykują podwójnie: najpierw ponoszą koszty ewentualnych szkód, a w dalszej perspektywie mogą mierzyć się z potencjalnie obniżoną wyceną aktywów.
RYZYKO KLIMATYCZNE WESZŁO DO MODELI FINANSOWYCH
Europejski Bank Centralny zobligował instytucje finansowe do uwzględniania fizycznego ryzyka klimatycznego – w tym powodzi i opadów nawalnych – w ocenie portfeli kredytowych. Aktywo z wysoką ekspozycją na zalania i niedostosowaną infrastrukturą odwodnienia może oznaczać trudniejszy dostęp do refinansowania i jego wyższe koszty. Równolegle ubezpieczyciele, w ślad za danymi z takich systemów oceny ryzyka jak Location Risk Intelligence od Munich Re i raportami Polskiej Izby Ubezpieczeń, systematycznie podnoszą składki dla obiektów bez wdrożonej retencji – a w skrajnych przypadkach zawężają zakres ochrony.
Jeden wniosek, który zmienia perspektywę: odporność na deszcze nawalne to dziś nie tylko parametr techniczny, ale też finansowy.
GDZIE NAPRAWDĘ LEŻY PROBLEM
Większość szkód po intensywnych opadach nie wynika z siły żywiołu. Wynika z niedopasowania – infrastruktury zaprojektowanej na normy opadowe sprzed trzech dekad. Starsze obiekty wielkopowierzchniowe mają płaskie dachy z przekrojami rur obliczonymi dla zupełnie innych intensywności deszczu. Zabetonowane tereny wokół hal logistycznych i centrów handlowych nie dają wodzie żadnej alternatywy dla przeciążonej kanalizacji burzowej.
Dla najemcy zalany magazyn to ryzyko natychmiastowego zakłócenia łańcucha dostaw i w konsekwencji kary umowne. Z kolei dla właściciela to trzy nakładające się koszty: naprawa techniczna, ryzyko luki w czynszu i czas zespołu pochłoniętego zarządzaniem kryzysem.
Inwestorzy instytucjonalni wiedzą o tym coraz lepiej – procesy Due Diligence rozszerzyły się o weryfikację przepustowości systemów odwodnienia, a obiekty z zabetonowanymi działkami i niewydolnym drenażem trafiają dziś na listę ryzyk obok kwestii prawnych i technicznych.
NOWA POLARYZACJA RYNKU
Rynek nieruchomości komercyjnych zmierza w stronę wyraźnego podziału: aktywa odporne – z infrastrukturą dostosowaną do aktualnych intensywności opadów i zweryfikowanymi procedurami zarządczymi – i obiekty wymagające pilnych nakładów, które coraz trudniej będzie finansować na dotychczasowych warunkach. Unijna Taksonomia wzmacnia ten trend, promując błękitno-zieloną infrastrukturę: zielone dachy, systemy rozsączające, zbiorniki retencyjne. To nie są elementy poprawiające wizerunek w raporcie ESG; to rozwiązania i inżynieria, które bezpośrednio zmniejszają prawdopodobieństwo zalania i chronią „ciągłość” dochodów.
Dla właścicieli, którzy nie przeprowadzili jeszcze przeglądu systemów odwodnienia, moment na proaktywną ocenę jest teraz – zanim zrobi to za nich kupujący podczas Due Diligence, bank przy refinansowaniu albo ubezpieczyciel przy odnowieniu polisy.
Obiekty, które nie dostosowały infrastruktury do współczesnych norm odporności, mogą w niedalekiej przyszłości zacząć odczuwać zjawisko brown discount, czyli rosnący nacisk kupujących na obniżenie ceny transakcyjnej. Widzimy to już na etapie analiz prowadzonych przez inwestorów instytucjonalnych: zabetonowane działki z niewydolnym drenażem coraz częściej trafiają na listę ryzyk obok kwestii prawnych czy technicznych. Wiele wskazuje na to, że rynek wkrótce zacznie twardo wyceniać także warunki klimatyczne.
mówi Przemysław Piórek, Associate Director, Property & Asset Management Industrial, Savills Polska.
CO MOŻESZ ZROBIĆ JUŻ TERAZ – SPRAWDZONE PRAKTYKI Z ZARZĄDZANIA
Dobry property management nie zastąpi dobrze zaprojektowanej infrastruktury – ale – może zdecydować o tym, czy budynek przejdzie przez kryzys bez strat bądź skutecznie je zminimalizuje. Z doświadczeń naszych zespołów Savills wynika kilka działań, które robią największą różnicę:
- Prewencja codzienna. Regularne czyszczenie wpustów dachowych i rynien to podstawa. W pierwszych minutach oberwania chmury zatkany wpust decyduje o tym, czy woda trafi do środka budynku.
- Wpusty attykowe. Umożliwiają grawitacyjny zrzut wody poza obrys budynku po przekroczeniu krytycznego poziomu na dachu. Chronią konstrukcję przed przeciążeniem bez kosztownej rozbudowy systemu odwodnienia.
- Umowy prewencyjne z firmami asenizacyjnymi i pogotowiem kanalizacyjnym. Stała gotowość cystern do interwencji w ciągu kilku godzin od zdarzenia. Stosujemy to rozwiązanie m.in. w parku w Ożarowie.
- Awaryjne zrzuty wody i współpraca z lokalnymi władzami. Przykładem może być inwestycja w województwie łódzkim, gdzie udało się uzgodnić dodatkowy, awaryjny zrzut nadmiaru wody do gminnego zbiornika retencyjnego, co kosztowało ułamek ceny własnej infrastruktury.
PIĘĆ PYTAŃ NA DZIŚ
Najszybszy sposób na ocenę gotowości nieruchomości na deszcze ulewne to nie audyt techniczny. To rozmowa z zarządcą.
- Kiedy ostatnio czyszczono wpusty dachowe i rynny – i czy takie działanie jest w stałym harmonogramie przeglądów?
- Jaka jest przepustowość systemu odwodnienia dachu – i czy była weryfikowana pod kątem aktualnych norm intensywności opadów?
- Czy na budynku jest podpisana umowa prewencyjną z firmą asenizacyjną z gwarantowanym czasem reakcji?
- Co się stanie z wodą, jeśli kanalizacja burzowa będzie przeciążona – czy nieruchomość ma plan awaryjnego zrzutu lub retencji na działce?
- Czy obiekt był oceniany pod kątem fizycznych ryzyk klimatycznych w ramach audytu technicznego lub ESG Due Diligence?
Chcesz ocenić odporność swojego portfela na ryzyka fizyczne lub sprawdzić, jakie działania prewencyjne mają sens ekonomicznie? Skontaktuj się, a doradcy Savills chętnie porozmawiają.
.jpg)
.jpg)
