Wiele transakcji na rynku jest w fazie przeprowadzania badań due diligence w związku z tym możemy szacować, iż wolumen transakcji w trzecim kwartale 2009 zamknie się na poziomie 250 milionów euro. Jest to znaczący znak, iż zarówno sprzedający jak i kupujący rozpoczęli negocjacje cen po półrocznym okresie nieobecności, kiedy to właściciele odrzucali oraz nieakceptowali znaczących zmian poziomu stop zwrotu.
Od szczytu w połowie 2007 stopy zwrotu na najlepsze nieruchomości poluźniły się o 150 – 200 punktów bazowych, jednak stopy zwrotu na nieruchomościach drugiej kategorii wzrosły w o wiele większym stopniu. Wynika z tego iż jednym z głównych problemów jakie napotykają inwestorzy jest brak przejrzystej ewidencji poziomu stóp zwrotu oraz brak wiedzy na temat kształtowania się trendu.
Międzynarodowi inwestorzy powrócili na rynki zachodniej Europy gdzie mogą nabyć nieruchomości po wyższych stopach choć są to często nieruchomości o zawyżonych czynszach i/lub obarczone wyższym ryzykiem inwestycyjnym. Dlatego Londyn, Paryż, Amsterdam powróciły w krąg zainteresowań w raz z głównymi miastami regionalnymi w Niemczech. Można przypuszczać. Iż tylko niewielki zasób pierwszorzędnych nieruchomości na rynku zachodnim może spowodować powrót inwestorów do krajów Europy wschodniej
Polska z racji swojej lokalizacji może po raz kolejny być atrakcyjnym rynkiem do zainwestowania kapitału, tak szybko jak inwestorzy uświadomią sobie różnice pomiędzy Polską a resztą regionu. Polska jest jednym z niewielu państw, które utrzymuje dodatni rozwój gospodarczy, otrzymuje dofinansowania z Unii Europejskiej na przedsięwzięcia infrastrukturalne i wciąż przyciąga inwestycje zagraniczne.
Bazując na dwóch transakcjach dotyczących budynków biurowych które są w toku, stopy zwrotu za nowoczesne budynki biurowe w Warszawie oscylują między 7.00-7.50%. Możliwe jest, iż wraz z redukcją stawek czynszów, umowy najmu w istniejących budynkach wykażą przeszacowane stawki czynszowe. Oznaczać to będzie potrzebę dalszej weryfikacji ceny, raczej niż branie do rozważań wyłącznie stopy zwrotu. Na ważności zyska core yield, czyli stopa, która opiera się na przychodzie z czynszu rynkowego.
Zrealizowane transakcje stworzą podstawę minimum ewidencji, które służyć będzie jako punkt odniesienia na rynku. Poza tym zachęci to do nowych inwestycji, ponieważ strony będą mogły podeprzeć się zrealizowanymi transakcjami przy ustalaniu ceny wyjściowej w negocjacjach.
Poza najlepszymi nieruchomościami, w szczególności dotyczy to drugorzędnych i starszych nieruchomości, transakcje zależeć będą od strategii banków oraz ich podejścia do udzielania kredytów na wsparcie zakupu nieruchomości. Bez finansowania banków, inwestorzy dla tej klasy obiektów nie będą w stanie osiągnąć zamierzonych zwrotów z inwestycji poprzez lewarowanie. Jednak pojawiają się też przesłanki na łagodzenie polityki banków dotyczącej udzielania kredytów. Na rynku nie zanotowano znaczących ruchów w odzyskiwaniu przez banki nieruchomości lub zmuszania właściciel do wymuszonych sprzedaży. Większość banków zadowalała się podnoszeniem marży jeżeli kredytobiorca naruszył warunki umowy kredytowej.
Jednym z bardziej istotnych czynników dla inwestorów jest zrozumienie zmian zachodzących na rynku wynajmu, w szczególności jeśli będzie to prowadziło do znaczącego spadku stawek czynszów. Z pewnością, wynajmujący obniżą czynsze / zwiększą rabaty aby uatrakcyjnić swoje budynki, jednak po wnikliwej analizie popytu – podaży balans nie jest tak przerażający. Wynajęta powierzchnia w budynkach biurowych w Warszawie co prawda spadła o około 60% ale w tym czasie nie przybyło nowych budynków na rynku, wiec strona podaży również zmalała, dla przykładu podaż w 2009 w lokalizacjach poza centrum zmniejszy się o około o 40%.
Jednocześnie można zakładać, iż współczynnik powierzchni nie wynajętej nie będzie już rósł, ale może nastąpić istotny zwrot, jeżeli zbyt wielu najemców w istniejących budynkach biurowych zdecyduje się na podnajem nadwyżki powierzchni biurowej. Taka sytuacja miała miejsce w 1998 ale była krótkotrwałym fenomenem.
Mimo wszystko powinniśmy spojrzeć na pierwsza połowę 2009 jak na “koniec początku” załamania rynku nieruchomości. Miejmy nadzieję, ze w drugiej połowie tego roku zobaczymy „początek końca”.
